主页 > 保健养生 >澳大利亚买房:当你无力成交楼花时,会发生什幺事?

澳大利亚买房:当你无力成交楼花时,会发生什幺事?


受澳洲贷款政策的影响,很多人的贷款申请被拒,而不能成交房产,违反了与开发商签署的房产合同。本篇讲解买方在违约情况下所需要了解的相关法律常识。

成交通知书 Notice to Complete

当第一次买方没有按时成交,开发商发放成交通知书 Notice to Complete,要求买方在14天之内成交,否则买方违约,开发商可发放终止通知书.

终止通知书 Notice of Termination

当开发商给买方发放了终止通知书,Notice of Termination, 开发商可没收买方定金,结束合同,收回房产,并追诉买方违约的法律责任。当买方收到开发商的终止通知书, 就意味着合同结束,开发商有权开始法律行动。如果买方没有收到终止通知书, 意味着合同还没有结束,开发商还在等待买方去成交,买方也可以随时成交。

澳大利亚买房:当你无力成交楼花时,会发生什幺事?

开发商计算损失的时间点

终止通知书的发放时间决定着以这个时间点开发商计算受损金额。

开发商计算损失的方法

以一个70万澳元的楼花为例,买方已交7万首付。如果买方违约后,开发商把该房产以63万元以上的价格卖出,开发商收回70万或更多。虽然买房违约,但没有给开发商造成损失,开发商则失去起诉的基础。即使开发商收回80万或更多,因为10%的首付是违约金,所以也不可能退回给买家。

如果最终开发商以50万元的价格卖给新买家,加上从旧买家得到的7万澳元,开发商总共得到57万澳元,则总共损失13万元。开发商可起诉买家因违约所造成的13万元的损失。

开发商必须按照市场价格来卖

如果开发商有意起诉买方,开发商必须按照市场价格去卖。当时的市场价格由当时的市场来决定,可做房产价格评估。而且,开发商必须做出合理的销售努力才能出售该房产,如做广告。如果开发商按照低于当时的市场价格来卖,开发商需要承担贱卖的差价。

主动承认违约或等待违约通知

那幺当买方确实无力成交,是否要主动通知开发商成交不了的事实,把开发商计算受损金额的时间确定下来,还是等待开发商下终止通知书并以那个时间来计算受损金额,这由买方根据市场情况来定。

如果买方主动通知开发商成交不了的事实,承认违约,开发商需要立刻发终止通知书。之后,开发商需要及时把房产放到市场上去卖,以减少损失;同时开发商可以起诉买方违约所造成的损失,并限制于在发放终止通知书的时刻来计算损失。

如果买方等待开发商下终止通知书,而开发商迟迟不下终止通知书,说明开发商想把计算损失的时间点延后,并同时寻找新的买家。一旦找到合适的新买家,就会立刻发终止通知书,并在发终止通知书的时刻计算损失。

你的决定

如果你认为在违约时该房产的价格在合同的价格的90%以上且有上涨趋势,则需要立刻通知开发商违约事实,把责任推给开发商去及时销售出该房产以最大化地减少损失。

如果你认为在违约时该房产的价格在合同的价格的90%以下,且没有继续下降的趋势,你可考虑等待开发商来发放终止通知书, 用将来的一个时间点来计算开发商的损失。如果房价上涨,你的责任则被减少或消除。

相关推荐